不動産管理会社で節税の落とし穴

罠

実は大変な不動産のオーナー業

不動産をいくつか持っている土地や建物のオーナーと呼ばれる方々は、不動産物件を他人に貸し出して、その家賃や地代等の収入が毎月のように振り込まれ、悠悠自適な生活をしていると思われがちです。しかし、それだけ収入があるということはその分税金を多く支払うことを意味しています。また、自らが管理していると、トラブルやら何やらで大変なことが多く、手元に残る額ほどの働き以上に思い悩む事が多々あると言われています。

不動産管理の疑問

できれば節税したいというオーナーが、安易に不動産管理会社を設立し、節税対策に乗り出している方をお見受けしますが本当にそれだけで良いのでしょうか?

なぜ、管理会社を設立すると節税対策になるのでしょうか?
節税対策になる理由の1つは、実際に不動産管理会社を設立すると、その恩恵を受けやすくなるメリットとして、収入(家賃収入などの不動産収入)が2000万円以上あるかどうかが目安となっていますが、不動産所得が給与所得になるというものが有ります。所得控除というものがある事は、サラリーマンの方なら誰もが分かりますが、そのまま不動産所得を受けてしまえばこれは受けられません。しかし、会社を通して不動産所得を得れば、所得控除が受けられます。こうしたメリットがあるのです。次に経費として計上できる項目が増える点です。会社にすると、企業共済の掛け金や会社で加入した生命保険の掛け金などが経費として落とせるようになります。企業共済の掛け金は退職すれば丸々退職金として受け取ることができます。節税対策だけでなく、資産形成という点でも有利と言えるかもしれません。また、青色申告制度の利用や相続税対策という観点でも不動産管理会社の設立は有効に働きます。

しかし、設立した不動産管理会社がただ単に実績がなかったら税務署などが怪しみ、直ぐに調査に来ます。なんの仕事もしていないのに管理料を払い、仮にそこを税務署に突っ込まれて・・・そうすると、悪意が無くても芋づる式に莫大な追徴課税が・・・なんて事にもなりかねません。実態がなければならないのです。又、一口に管理といっても、実際の仕事量としては非常に多く、トラブルが起きた際の窓口、集金はもとより、マンションやアパートやテナントの場合は入居希望者がどういった人かの判断から掃除や修繕、空き室になった時に近隣類似物件のリサーチやその時点のニーズの把握を行い原状回復なのかリフォームなのかリノベーションなのか等、様々な要件を複合的且つ的確に判断し、より有効に『利益』をもたらす為の『工夫』が必要になってきます。

一端、会社法人として動き出した歯車は止める事が困難になりますので、かなりの金額が節税できますが、それ相応のリスクを抱え込む為の覚悟と労力を準備する必要があるのです。
『節税』その為だけに安易に管理会社を設立すると、『空き室』『賃料滞納』『住民トラブルに巻き込まれる』等の実務系から、『重加算税』『本体への飛び火税務調査』等、多くの落とし穴が待ち受けていると言えるでしょう。

その為、不動産会社へ『管理料を支払って管理を委託して運営してもらう』という『管理委託方式』で家賃や地代の収入を『安全に得る』というやり方が一般的なのです。不動産会社へ管理委託方式でお願いするメリットは、『気に入らなければ簡単に他社に変える事が出来る』この事のみです。管理を受託した不動産会社はオーナーに喜んで頂く為(解約されない為)に一生懸命頑張らなくてはならないのですから、当然に必死なのです。必死なのですが、より有効に『利益』をもたらす為の『工夫』が各不動産会社により全く違います。良いと思っていてもセカンドオピニオン(2番目の意見)やサードオピニオンを行い場合によっては依頼している不動産会社を変える必要があるのかの判断は常に必要です。又、安易に想像できると思いますが、節税に関しても不動産会社がお付き合いする税理士さんは『不動産に関する節税に長けている』必要が有ります。

『餅は餅屋』と言う言葉が有ります様に、節税に関しても不動産会社に相談すると、実は、その道のプロで有る『不動産に強い税理士』さんに確認しアドバイスを受けた上でオーナーへ返答している場合が多いのです。