不動産管理における土地活用の難しさ

不動産管理を悩む

不動産管理と運用

土地活用の難しさは、有効資産への転嫁が困難な事が理由にあると考えています。詳しくは後述に案内して参りますのでちょっと小難しい話になりますが、気楽に読み進めて頂ければ幸いです。

不動産管理とは??

広い意味で不動産管理とは運用まで視野に入れて効果的に土地の価値を活かし、借地や、駐車場、アパートかマンションか等、最終的に『利益』を生み出す為には明確な目的が存在します。
しかし、有効資産への転嫁に失敗すると、土地は本来の得られるであろう『利益』を生み出す為の価値を発揮する事が出来ない為、結果的に土地活用で利益を生み出す結果が得にくくなります。この為不動産の『管理』を不動産のプロで有る不動産店に依頼される方がほとんどなのです。

不動産管理の計算書類等

神の手を意識していますか?

不動産管理が難しく、土地活用が上手く進まない理由としては、供給に対するニーズのギャップが挙げられます。市場調査は、過去の近隣類似物件の動向から現在の実在する需要以外にも、例えば、アパートを建てる場合を例に取って説明致しますと、近隣物件の賃料と入居率の関係や築齢と賃料の関係、面積と賃料の関係、設備と賃料の関係・・・数え上げれば切りが無い位のシミュレーションを行い、費用対効果を入念に行う必要が有ります。
すでに存在しているアパート等の物件も、本当にリフォームを行う必要が有るのか、数字で検討する必要が有ります。
(リフォームに400万円かけて、賃料4万円だと、年間48万円・・・税金やらその他の経費を考えれば・・・元を取るのに十数年では採算は取れませんよね?その場合は思い切って賃料を下げDIY型賃貸住宅として運用を検討したり、需要と供給のバランスを見ながら、近隣に無いニッチな物件として攻めるのか?その際にどのくらいまで賃料を下げても良いのか、費用をかけて良いのか検討したりシュミレーションが必要ですよね?)
神の右手と握手する為にあの手この手と様々な叡智を駆使する事が肝要だと考えています。

具体的に詳しく紐解いていきますと、土地を借りたり、活用したいという需要が常にあれば、土地に建物を建てなくても有効資産への転嫁に繋がります。
ところが、現実は土地の場所や形状によって様々な活用法が存在し、必ずしも不動産管理が成功するとは限らない事が実情です。
土地の面積が広ければ、活用出来るチャンスは幾らでもあると考えがちですが、広過ぎるが故に使いにくいケースもあるので、この点も土地活用の妨げになっています。

目的を決める前に、建物を作ってから有効資産への転嫁を考える方法もありますが、建物に対する投資が必要で、得られる利益が未知数だというリスクもあります。
逆に、土地の需要を調査したり、慎重に計画を進める方法も存在しますが、判断や行動が遅くなりがちな部分は欠点になります。
国内では、人口の減少が起こり始めて、住宅に関する需要が下がり、釣られる様に土地のニーズも減っている事が課題と考えられます。
捉え方によっては、土地の供給過多に陥っているので、有効資産への転嫁であったり、土地活用の提案を洗練する必要があるといえます。
不動産管理を行う場合は、周囲に需要があるかリサーチを行い、求める層に対して情報提供を始める事が大切です。
土地に需要がなく、待っているだけで価値が生かせない時は、役立つ具体的な例を提案して売り込む必要性が出始めます。
一度借り手が見つかり、一定期間の契約が結べるようになれば、安定した土地収入を得て資産の有効化を実現する事が出来ます。その為にはまず、土地と周囲の現状把握をして、今後の活用法を考える点が重要です。

まとめ

アイディアを出す段階が最も難しく、ノウハウや経験が必要になってくる所で、土地の使い方(活かし方)を知らなければ、想像したり提案をまとめる事は困難です。
一人で考えたり、家族や仲間と話し合っても答えが出ない事が多いと思いますのでお気軽に土地のスペシャリストにアドバイスを求めてみては如何でしょうか?

当店では、ご相談は無料でお受け致しており、ご相談いただいた方が、もし、万が一明確な答えが得られなくても、相談を行った事で何らかのヒントが得られる切っ掛けになって頂ければと考えています。
地域で一番売れている不動産店ではなく、地域で一番頼れる不動産店になれます様精一杯お力添えさせて頂きたいと考えています。