不動産の利回りって?

収益不動産などを購入するときによく目にする利回りとは何でしょうか?
不動産管理会社などが広告を打つ際にほぼ必ずと言っていいほど掲載する数値で、不動産の収益力を表す指標です。
大きく2種類あり、表面利回りと実質利回りとがあります。

表面利回りとは?

まず表面利回りですが、計算方法は年間収入÷その不動産の購入価格となります。
つまり6部屋のアパートで、現在1部屋5万円で満室入居している場合、年間収入は5万円×6部屋×12ヶ月(1年分)=360万円となります。

そしてこの不動産の購入価格が3600万円だとしたら、360万円÷3600万円となり、表面利回りが10%で回る物件ということになります。
また、現在空室がある場合は、その分この数値は低くなります。
空室の状態でも、満室を想定して数値を計算することもあります。
その場合は、空いている部屋の賃料を同じくらいの間取りや広さ、築年数の部屋の相場を調べておおよその賃料を設定して計算するようにします。
つまり、予想賃料×部屋数×12ヶ月分=年間収入となります。
この方法では、大まかな物件の収益力が分かるので、管理上の一つの目安となります。

次に、実質利回りですが、不動産に実際にどのくらいの収益力があるのかを示す計算方法になります。
計算式は、( 年間収入-年間支出 )÷(購入価格-諸経費)となります。
実際に不動産を管理していく上では様々な支出があるため、単純に賃料=手残り収入になるわけではありません。
ここでいう支出とは、固定資産税や都市計画税、火災保険料、不動管理会社に管理を委託する場合はその費用、修繕積立金などがこれにあたります。
このあたりの支出の総額を年間の賃料収入から引いたものが実際の利益となります。
よって、正確にかかる費用と収益力を計算するのに役立つ方法です。

 

なお表面利回りですが、都市部と地方では地方の方が数値が高くなります。
もちろんこの数値が高い方が収益力が高い不動産である一つの目安ですが、実はリスクも隠れています。
都市部は人口が多く、空室が出たとしても比較的早く埋まりやすい傾向があります。
しかし、地方になればなるほど、一度空室が出てしまうと次に入居が決まるまでには長い期間がかかることは少なくありません。
不動産の購入価格が都市に比べて安いため、この数値も高めに出がちなのですが、
実際には収益力が高いといえないケースもあります。
よって、収益力の計算を正しくしながらも、運営しやすい物件かどうかも同時に見極めていくことが大切です。

 

長崎市内では特に実質利回りを計算する際に検討する要因として、長崎市特有のすり鉢型の地形に起因する要因や車両侵入の有無や10t可等どの程度の大きさや重量の車両が侵入できるか、又、バイク可等も考慮しなければならず建築やリフォームのコストが変わりやすい為グーグルのストリートビュー等で安易に意思決定せず、実際に物件を見てご自身の感覚とご担当の地場の不動産店等プロの意見も重要になってくるのです。