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不動産管理会社で節税の落とし穴

罠

実は大変な不動産のオーナー業

不動産をいくつか持っている土地や建物のオーナーと呼ばれる方々は、不動産物件を他人に貸し出して、その家賃や地代等の収入が毎月のように振り込まれ、悠悠自適な生活をしていると思われがちです。しかし、それだけ収入があるということはその分税金を多く支払うことを意味しています。また、自らが管理していると、トラブルやら何やらで大変なことが多く、手元に残る額ほどの働き以上に思い悩む事が多々あると言われています。

不動産管理の疑問

できれば節税したいというオーナーが、安易に不動産管理会社を設立し、節税対策に乗り出している方をお見受けしますが本当にそれだけで良いのでしょうか?

なぜ、管理会社を設立すると節税対策になるのでしょうか?
節税対策になる理由の1つは、実際に不動産管理会社を設立すると、その恩恵を受けやすくなるメリットとして、収入(家賃収入などの不動産収入)が2000万円以上あるかどうかが目安となっていますが、不動産所得が給与所得になるというものが有ります。所得控除というものがある事は、サラリーマンの方なら誰もが分かりますが、そのまま不動産所得を受けてしまえばこれは受けられません。しかし、会社を通して不動産所得を得れば、所得控除が受けられます。こうしたメリットがあるのです。次に経費として計上できる項目が増える点です。会社にすると、企業共済の掛け金や会社で加入した生命保険の掛け金などが経費として落とせるようになります。企業共済の掛け金は退職すれば丸々退職金として受け取ることができます。節税対策だけでなく、資産形成という点でも有利と言えるかもしれません。また、青色申告制度の利用や相続税対策という観点でも不動産管理会社の設立は有効に働きます。

しかし、設立した不動産管理会社がただ単に実績がなかったら税務署などが怪しみ、直ぐに調査に来ます。なんの仕事もしていないのに管理料を払い、仮にそこを税務署に突っ込まれて・・・そうすると、悪意が無くても芋づる式に莫大な追徴課税が・・・なんて事にもなりかねません。実態がなければならないのです。又、一口に管理といっても、実際の仕事量としては非常に多く、トラブルが起きた際の窓口、集金はもとより、マンションやアパートやテナントの場合は入居希望者がどういった人かの判断から掃除や修繕、空き室になった時に近隣類似物件のリサーチやその時点のニーズの把握を行い原状回復なのかリフォームなのかリノベーションなのか等、様々な要件を複合的且つ的確に判断し、より有効に『利益』をもたらす為の『工夫』が必要になってきます。

一端、会社法人として動き出した歯車は止める事が困難になりますので、かなりの金額が節税できますが、それ相応のリスクを抱え込む為の覚悟と労力を準備する必要があるのです。
『節税』その為だけに安易に管理会社を設立すると、『空き室』『賃料滞納』『住民トラブルに巻き込まれる』等の実務系から、『重加算税』『本体への飛び火税務調査』等、多くの落とし穴が待ち受けていると言えるでしょう。

その為、不動産会社へ『管理料を支払って管理を委託して運営してもらう』という『管理委託方式』で家賃や地代の収入を『安全に得る』というやり方が一般的なのです。不動産会社へ管理委託方式でお願いするメリットは、『気に入らなければ簡単に他社に変える事が出来る』この事のみです。管理を受託した不動産会社はオーナーに喜んで頂く為(解約されない為)に一生懸命頑張らなくてはならないのですから、当然に必死なのです。必死なのですが、より有効に『利益』をもたらす為の『工夫』が各不動産会社により全く違います。良いと思っていてもセカンドオピニオン(2番目の意見)やサードオピニオンを行い場合によっては依頼している不動産会社を変える必要があるのかの判断は常に必要です。又、安易に想像できると思いますが、節税に関しても不動産会社がお付き合いする税理士さんは『不動産に関する節税に長けている』必要が有ります。

『餅は餅屋』と言う言葉が有ります様に、節税に関しても不動産会社に相談すると、実は、その道のプロで有る『不動産に強い税理士』さんに確認しアドバイスを受けた上でオーナーへ返答している場合が多いのです。

不動産管理会社の活用による相続対策

税金日本において、資産のほとんどが不動産で占められているという状態が続いています。今ある財産、特に不動産を息子の世代、孫の世代に引き渡すときは、その相続などを巡り、色々面倒なことになりがちです。そして、相続税の莫大な支払いをどうしていくかも悩みの種となります。また、毎年の不動産収入で発生する所得税の問題など、節税という観点でも個人で管理していくのではなく、不動産管理会社の活用というものを検討していくことが求められます。

不動産管理会社の活用は、節税や相続だけでなく、こうした収入が相続した側に累積していき、結果として所得税の税率アップにつながることを避けるアドバイス等の叡智をもらう狙いがあります。所得税の節税については、不動産収入から管理料として不動産管理会社に支払いをし、不動産管理会社の税理士やネットワークを駆使して最新の情報を用いて最善の資産運用が期待されているのです。

一方、相続対策の観点から考えると、オーナー自ら、又はその配偶者が出資したり、子供たちが株主となり出資した形にしたりして、会社を設立して自らが運営する方法が合理的に相続税の対策を行えると言えますが、実際問題としてリスクも相続してしまう事になります。
安心して相続を行う為には、納税資金の確保等が相談できる不動産管理会社を確保し、その様な信頼のおける不動産管理会社で有れば専属の税理士等とチームを組んで対応する場合も多く、又、色々なケースでのノウハウを所有している為こうしたメリットから、不動産管理会社の活用が節税などに活かされると言えます。

不動産資産の運用にあたり、色々なやり方が考えられます。管理委託契約、転貸方式(※1・サブリース)、代理契約による管理方式等様々な運用方式が有り、一般的には管理委託契約方式が多いのですが、最近ではサブリースによる一括借り上げも増えているようです。

一番良い方法は?
相続税の相談に応じることができるノウハウを持つ不動産会社を味方につけておく事が肝要なのではないでしょうか?その為には会社の規模等に惑わされず、実際に対応する『人』を観察する必要があると言えます。

※1・サブリースとは?
不動産管理会社に保有する不動産を貸出し、貸出しを受けた会社はそれを別の人に貸し出して、家賃収入を得ます。会社としては様々なリスクを背負うことになるため、管理料より多くの経費を差し引いて、オーナーに手渡す方式です。

不動産管理における土地活用の難しさ

不動産管理を悩む

不動産管理と運用

土地活用の難しさは、有効資産への転嫁が困難な事が理由にあると考えています。詳しくは後述に案内して参りますのでちょっと小難しい話になりますが、気楽に読み進めて頂ければ幸いです。

不動産管理とは??

広い意味で不動産管理とは運用まで視野に入れて効果的に土地の価値を活かし、借地や、駐車場、アパートかマンションか等、最終的に『利益』を生み出す為には明確な目的が存在します。
しかし、有効資産への転嫁に失敗すると、土地は本来の得られるであろう『利益』を生み出す為の価値を発揮する事が出来ない為、結果的に土地活用で利益を生み出す結果が得にくくなります。この為不動産の『管理』を不動産のプロで有る不動産店に依頼される方がほとんどなのです。

不動産管理の計算書類等

神の手を意識していますか?

不動産管理が難しく、土地活用が上手く進まない理由としては、供給に対するニーズのギャップが挙げられます。市場調査は、過去の近隣類似物件の動向から現在の実在する需要以外にも、例えば、アパートを建てる場合を例に取って説明致しますと、近隣物件の賃料と入居率の関係や築齢と賃料の関係、面積と賃料の関係、設備と賃料の関係・・・数え上げれば切りが無い位のシミュレーションを行い、費用対効果を入念に行う必要が有ります。
すでに存在しているアパート等の物件も、本当にリフォームを行う必要が有るのか、数字で検討する必要が有ります。
(リフォームに400万円かけて、賃料4万円だと、年間48万円・・・税金やらその他の経費を考えれば・・・元を取るのに十数年では採算は取れませんよね?その場合は思い切って賃料を下げDIY型賃貸住宅として運用を検討したり、需要と供給のバランスを見ながら、近隣に無いニッチな物件として攻めるのか?その際にどのくらいまで賃料を下げても良いのか、費用をかけて良いのか検討したりシュミレーションが必要ですよね?)
神の右手と握手する為にあの手この手と様々な叡智を駆使する事が肝要だと考えています。

具体的に詳しく紐解いていきますと、土地を借りたり、活用したいという需要が常にあれば、土地に建物を建てなくても有効資産への転嫁に繋がります。
ところが、現実は土地の場所や形状によって様々な活用法が存在し、必ずしも不動産管理が成功するとは限らない事が実情です。
土地の面積が広ければ、活用出来るチャンスは幾らでもあると考えがちですが、広過ぎるが故に使いにくいケースもあるので、この点も土地活用の妨げになっています。

目的を決める前に、建物を作ってから有効資産への転嫁を考える方法もありますが、建物に対する投資が必要で、得られる利益が未知数だというリスクもあります。
逆に、土地の需要を調査したり、慎重に計画を進める方法も存在しますが、判断や行動が遅くなりがちな部分は欠点になります。
国内では、人口の減少が起こり始めて、住宅に関する需要が下がり、釣られる様に土地のニーズも減っている事が課題と考えられます。
捉え方によっては、土地の供給過多に陥っているので、有効資産への転嫁であったり、土地活用の提案を洗練する必要があるといえます。
不動産管理を行う場合は、周囲に需要があるかリサーチを行い、求める層に対して情報提供を始める事が大切です。
土地に需要がなく、待っているだけで価値が生かせない時は、役立つ具体的な例を提案して売り込む必要性が出始めます。
一度借り手が見つかり、一定期間の契約が結べるようになれば、安定した土地収入を得て資産の有効化を実現する事が出来ます。その為にはまず、土地と周囲の現状把握をして、今後の活用法を考える点が重要です。

まとめ

アイディアを出す段階が最も難しく、ノウハウや経験が必要になってくる所で、土地の使い方(活かし方)を知らなければ、想像したり提案をまとめる事は困難です。
一人で考えたり、家族や仲間と話し合っても答えが出ない事が多いと思いますのでお気軽に土地のスペシャリストにアドバイスを求めてみては如何でしょうか?

当店では、ご相談は無料でお受け致しており、ご相談いただいた方が、もし、万が一明確な答えが得られなくても、相談を行った事で何らかのヒントが得られる切っ掛けになって頂ければと考えています。
地域で一番売れている不動産店ではなく、地域で一番頼れる不動産店になれます様精一杯お力添えさせて頂きたいと考えています。